作者：真叫卢俊团队兴业策略
来源：真叫卢俊（ID：zhenjiaolujun0426）
这一期的《单盘主义的时代样本》，嘉宾很特殊
特殊到我不需要介绍他的头衔，也不需要列举他的成就
只需要说两个字
冯仑
在房地产这个江湖里，老板很多，但思想家很少
他是“万通六君子”，也是那个最早定义了“野蛮生长”的人
十年前，他就提出了“后开发时代”
那时候大家都在忙着冲千亿，没人把这些话当回事
现在回过头看，原来剧本早就写好了
为什么在这个时间点，我们要深访冯仑老师
因为行业内真正穿越过完整周期的人，太少了
我们这一代地产人，大多是在2008年以后入行的
我们见过的高山，可能只是人家眼里的土坡
遭遇的困境，可能只是人家经历过的一个寻常冬天
能把这几十年的风浪，浓缩成几句实话讲给你听的人，更是凤毛麟角
我们太需要这样一位“过来人”
站在现在，回忆过去，哪怕是那些惨痛的教训
然后告诉我们，未来在哪里
这也是冯仑老师的观点，值得我们认真听一听的关键
两个小时的深访，相信会让所有地产人，在2026开年感到“后背发凉”，但又“充满希望”
后背发凉，是因为冯仑老师极其冷静地解剖了行业的现状
充满希望，是在当下的环境，指出了未来可能的方向
他坐在那里，平静地告诉我：
“站在过去，我们才能看到未来。”
一个地产行业上个周期的人，如何看待当下和未来的房地产
以及更重要的，我们为什么要在此时此刻坚持“单盘主义”的理由
分享给你
01挤掉脑子里的水
对话的一开始，我问了一个自己十分好奇的问题
相信也是很多关心的
如果回到2015年，你能预判到今天房地产会是这个样子吗？
我以为冯仑老师会给我讲一套宏大的周期理论
未卜先知地知道这一切
结果他很干脆：“预判不到。”
无论是谁，都算不准哪一家企业会在哪一天倒下，就像没人能算出自己哪天会死一样
利害、苦乐、生死
都无法计算
尽管如此
冯仑老师依然在2016年选择退出高杠杆的住宅开发
我从不相信，一个人会无缘无故逆周期做事
当所有人激流勇进，他选择后退
我问他为什么
他说是在美国、新加坡，看到了中国房地产未来可能的样子
跑马圈地，做高杠杆，只是地产发展的一个阶段
美国在80年代以后，高杠杆的住宅业务几乎都停掉了
这是发达市场的经验
中国的住宅开发，已经饱和
但为什么当年那么多聪明的大佬，千亿房企，对此视而不见
冯仑老师说了一个极其扎心的词
脑子进水
我们这代地产人兴业策略，被这个高歌猛进的时代，灌输了太多的伪概念
比如“文旅地产”、“康养地产”、“大而不倒”
但在美国60多年的房地产教材里，根本没有这些词
这些都是我们为了拿地、为了讲故事、为了配合媒体，自己发明出来的“土特产”
结果信了这些词的人，冲进去圈地
今天的结果，大部分都还在ICU里躺着
而那些活下来的人，仔细去看
像我们熟悉的香港置地、凯德、以及冯仑提到的那些隐形冠军
他们从来不讲这些新词，他们脑子里没有水
他们只做最朴素的常识
我们很多的恐惧，其实源于“无知”
我们因为没见过周期，以为冬天永远不会来临
没见过成熟市场，认为不做高周转就没法活
谁脑子不进水，谁就能幸存
这听起来像一句废话
但在当下
挤掉脑子里的水，回归常识
或许是每个地产人最难、也最痛的一课
02太阳底下无新事
挤掉脑子里的水
冯仑老师给出的答案非常简单，也很真实
去看世界
我印象很深刻，他说我们之所以觉得没有路了
是因为我们的参照系太单一，只看中国过去的20年
可如果你去过纽约，去过东京，去过新加坡
你会发现，我们现在经历的一切，他们都经历过
“太阳底下无新鲜事。”
他讲了一个在纽约做项目的故事
2002年开始做，2018年才做完，花了整整16年
在那个过程中，他学到了最重要的一课：土地，是无限的
听起来很反常对吧
我们过去总以为土地是稀缺的，所以要抢地
“再不买就没有了”
但在美国人眼里，只要建筑技术允许，容积率能调整，土地就是无限的
高达541米的美国新世贸中心
图源公众号：冯仑风马牛
在他们眼里，土地不是生产要素，是自然空间
纽约曼哈顿每70年长高100米，就是最好的证明
这个视角的转换，太关键了
如果不看世界，我们永远困在“资源争夺”的低维游戏里
看过世界就会明白，未来的游戏规则
不是比谁占有的资源多，而是比谁创造的价值高
说实话，这给了我极大的信心
发达国家的今天，就是我们的明天
既然美国、日本的地产企业在经历泡沫破裂后，依然能诞生出伟大的公司
依然有黑石，有铁狮门，有三井不动产
那我们为什么要绝望？
我们现在经历的阵痛，不过是一次必然的“成人礼”
信心，不是靠喊口号喊出来的，是靠看到成功案例后，内心生出的笃定
03纵向转型，单盘主义
有了信心，路该怎么走
我一直在喊单盘主义
我很高兴兴业策略，在这一点上，我和冯仑老师产生了深度的共鸣
他用的是另一个词
纵向转型
过去我们讲转型，都是横向转型
做住宅的，觉得赚钱慢了，就跑去做文旅，做康养，甚至做造车
冯仑老师打了个比方，这叫“今天做男人，明天做女人，后天做第三性”
看似很热闹，其实是在不断地切换赛道，每一次都是从零开始
这不叫转型，这叫投机
而真正的未来，是纵向转型
就像一个人的成长
从儿童到少年，有了繁育能力；从少年到父亲，有了养育能力；从父亲到教育家，有了塑造人的能力
你还是你，但是你的能力维度，在不断向上生长
类比到地产行业
就是从只会“生孩子”（盖房子卖掉）
进化到会“养孩子”（运营和服务）
再进化到“教育家”（资产管理和价值提升）
这也是单盘主义的底层逻辑
不去摊大饼，不去追求规模
就把一个项目上，做深、吃透
其实不仅是住宅，除了住宅这“1”个基础
商业、办公、旅游度假、物流仓储、医疗健康、教育研发、政府物业“7”个门类
在这些细分领域里，运营做到极致，服务做到极致
皆是机会
单盘主义，产品信仰，在这个时代，不是情怀，是生存技能
冯仑老师的一句话，我想是值得地产人们思考的
未来的地产商，不是资本家，是手艺人
把每一个单盘，当成是孤品来打磨
在这个过剩的时代，会拥有不可替代的价值
04最难戒的，是思维惯性的“肌肉记忆”
道理都懂，但能不能做到
或者更直白点问
我们这一代2008年以后入行的地产人，还能转型吗？
我记得冯仑老师讲了一个片段
他身边有一些朋友，因为犯错去上了“特殊大学”
待了几年，甚至十年毕业之后
按理说，经历了人生剧变，出来后应该会大彻大悟，换种活法吧？
但没想到
出来后，一上手做生意，用的还是进去之前的那一套
高杠杆，江湖气，还是过去那一套思维惯性
“脑子里的水，十年改造都出不去。”
这句话，既残酷，又真实
相当一部分地产人，所有的肌肉记忆，都是为了“高周转”而训练的
习惯了快，拿地就能赚钱
现在让我们慢下来，去干那种需要沉淀十几年才能见效的手艺活
这种转变，比从头再来还要难
冯仑老师画了一张残酷的人才金字塔
塔底，是会盖住宅的，全中国大概有20万人
塔中，是能做复杂综合体的，大概只有3000人
塔尖，是能操盘几千亩大盘、甚至做超高层的，全中国不超过20人
20万人 VS 20人
这是现实
随着住宅开发的退潮，那20万人的底座正在快速崩塌
如果我们不能强迫自己，克服惯性
从那20万人里挤出来，爬到那3000人、甚至那20人的行列里
那么被淘汰，就不是一种概率，而是一种宿命
这也是为什么我们要坚持做“单盘主义”的案例研究
我们希望通过那些活下来，还能活得很好的人
给地产人一些解法
05平时比追求，战时比底线
面对必然的转型
地产人都会有焦虑
但出乎我意料的是，我眼前的冯仑老师，异常的乐观
不是那种装出来的乐观，而是那种通透的、甚至带着点顽皮的乐观
安全感来自哪里
他说：“来自我的解释系统。”
这是一个非常有意思的词
人之所以痛苦，是因为你的词汇量太少，解释系统太单一
比如“失业”，这个词听起来很惨
但如果你把它解释为“灵活就业”，或者是“待富人群”
虽然是调侃，但你的心态变了，你看到的世界就变了
地产行业也是如此
如果只盯着“暴利”、“规模”、“千亿”这些旧词汇
市场当然是一片黑暗
但如果能换一套解释系统
“房地产”是“人造空间的容器”，“开发商”是“空间的手艺人”，“行业下行”看作是“大浪淘沙的净化”
你会发现，这个行业不过是蓄势待发，正在酝酿新的生机
只要人还需要待在房子里，地产就永远有价值
而且，因为竞争对手变少了，“村长”和“村霸”都倒下了
剩下给手艺人的机会，反而更多
以前大家抢馒头吃
以后活下来的人，挑馒头吃
“平时比追求，战时比底线。”
那些活下来的企业，比如香港置地，一百多年就守着一个逻辑：在最好的地段做最好的产品
这不仅是商业模式，更是一种价值观的胜利
哪怕世界再乱，守住产品的底线，就是守住了生存的饭碗
06思想，永远不会被淘汰
采访结束的时候，我一直在回味冯仑老师的一句话
“英雄迟暮是正常的，但思想不会被淘汰。”
那个草莽英雄的时代，确实结束了
但这并不代表我们没有未来
恰恰相反
当潮水退去，那些脑子进水的投机者被淘汰
剩下的，才是真正属于手艺人的黄金时代
冯仑老师，就像一个时间旅行者
他见过我们没见过的风浪，去过我们还没抵达的未来
他用他的经历告诉我们
房地产没有问题
它只是换了一种方式，更加真实、更加理性，回到了它该有的样子
挤掉脑子里的水，看外面的世界
守住单盘，战时比底线
地产行业上个周期的人
对当下和未来的房地产依然充满洞见和关怀
坚信最好的时代
才刚刚开始
THE END
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