来源：大伟看楼市5策略
刚刚，财政部、税务总局、住房城乡建设部发布《关于延续实施支持居民换购住房有关个人所得税政策的公告》。支持居民换购住房的个人所得税政策已延续实施，优惠期限自2026年1月1日至2027年12月31日，延续两年。
政策核心内容包括： 纳税人出售自有住房后，在1年内重新购买住房的，可退还已缴纳的个人所得税，具体规则如下：
退税条件：出售与新购住房须在同一城市范围内，且纳税人需为新购住房产权人或产权人之一。
退税计算：新购住房金额≥现住房转让金额时，退还全部已缴个税；新购金额
时间认定：出售住房时间以个人所得税完税时间为准；新购住房为新房的，以合同网签备案时间为准；为二手房的5策略，以契税完税时间或不动产权证登记时间为准。
2026年伊始，房地产市场便迎来政策优化的“开门红”。多地密集出台住房公积金优化、购房补贴发放、房贷利率下调等一系列利好政策，精准直击购房者“首付门槛高”“月供压力大”的核心痛点。这波政策组合拳不仅让买房人的置业成本显著降低，更向市场传递出稳定预期的强烈信号。深入解读这些政策红利的具体内涵、省钱逻辑及市场影响，对购房者把握置业时机、理解行业发展趋势具有重要意义。
此次楼市利好政策呈现出“全国统筹+地方细化”的鲜明特征，核心围绕降低购房成本、拓宽政策覆盖范围两大方向发力，形成了多维度的减负体系。在房贷利率方面，2026年1月1日起，存量住房公积金贷款利率及部分存量商业贷款利率同步下调，创下近五年新低。其中，公积金贷款首套住房5年以下（含5年）利率从2.35%降至2.1%，5年以上利率从2.85%降至2.6%；第二套住房相应利率也同步下调0.25个百分点。商业贷款领域，5年期利率调整至3.5%，若购房者执行LPR-45BP的贷款利率，最新利率可降至3.05%，大幅减轻了月供压力。
住房公积金政策的深化改革成为此次利好的重要亮点，各地政策优化更具针对性。沈阳将最低首付款比例15%的政策期限延长至2026年12月31日，同时把“商转公”贷款比例限额从房屋价格的60%提高到80%，让更多存量房贷用户能享受公积金的低利率红利。厦门则对多子女家庭给予政策倾斜，二孩及以上家庭申请公积金贷款可在现有额度基础上增加25万元，精准匹配了改善型住房需求。莆田更是允许职工提取公积金直接支付新建商品住房首付款，直接降低了购房的资金周转压力，让刚需群体“上车”更轻松。
购房补贴的全面铺开进一步放大了省钱效应，多地推出差异化补贴政策适配不同群体需求。河南省明确支持各地发放购房补贴、契税补贴，并计划组织200场以上住房促销活动，以真金白银降低购房成本。莆田市推出普惠性补贴与专项补贴相结合的模式，涵盖多孩家庭、高层次人才、产业工人等多个群体，根据库存情况精准施策。云南省也于2026年1月1日起正式实施购房补贴政策，形成了全国范围内的补贴政策联动效应。这些补贴政策与利率下调形成叠加，让买房人的省钱幅度显著提升。
从实际省钱效果来看，不同购房群体均能享受到政策红利，刚需与改善型用户受益尤为明显。以首套住房贷款100万元、期限30年、等额本息还款为例，调整前公积金5年以上利率2.85%，月供约4108元，总利息约47.9万元；调整后利率2.6%，月供降至4003元，总利息约44.1万元，累计可节省利息3.8万元。若采用商业贷款，执行3.05%的最低利率，月供仅3956元，总利息约42.4万元，较调整前节省幅度更大。对于使用“商转公”政策的用户，沈阳将贷款比例从60%提升至80%，以房屋总价150万元计算，可多贷30万元，大幅降低了首付压力。叠加地方购房补贴后，部分城市的购房者最高可节省房款总额的5%-8%，政策含金量十足。
政策红利的释放已初步显现市场效应，多地楼市活跃度明显提升。天风证券报告显示，截至2026年1月2日当周，一线城市新房成交面积环比上升74%、同比上升5%，结束了此前连续12周的同比下降趋势。深圳元旦期间二手住宅看房量同比上涨81%，签约量同比大涨43%；上海二手房市场持续稳健，2025年收官阶段连续两个月成交突破2.2万套。南昌邦泰·朗境项目销售主管表示，存量房贷利率下调政策显著提升了成交转化率，不少此前因月供压力犹豫的购房者已完成置业决策，市场信心正在逐步修复。
展望未来，房地产政策优化空间仍将持续释放，市场有望在政策红利传导中逐步企稳回升。中指研究院相关负责人指出，2025年中央经济工作会议将住房公积金制度改革上升到制度层面，预计2026年各地政策调整将更为系统化，住房公积金使用范围扩大、异地互认互贷等将成为重点方向。需求端方面，核心城市限制性政策优化、房贷利息抵扣个人所得税、中介费率降低等政策有望进一步落地；供给端则将延续“严控增量、盘活存量”思路，通过收购存量商品房用作保障性住房、加快城中村改造等方式优化供需关系。
需要注意的是，当前市场仍存在一定的观望情绪，2025年12月需求集中释放后，短期入市积极性有所减弱。但长远来看，政策组合拳的持续发力将逐步化解市场疑虑，推动房地产市场回归平稳发展轨道。对于购房者而言，当前政策红利集中释放，购房成本处于近五年低位，是合理规划置业的窗口期。但同时也需理性判断自身需求，结合城市发展潜力、项目品质等因素综合决策，避免盲目跟风。
此次楼市利好政策的密集出台，本质上是适应房地产市场供求关系新变化的精准调控，核心目标是保障民生需求、稳定市场预期。政策通过降低利率、优化公积金使用、发放补贴等多元举措，切实为买房人减负，既解决了刚需群体的置业难题，也满足了合理的改善型需求。随着政策红利的持续传导，房地产市场将逐步探寻新的供需平衡，在“稳预期、稳规模、稳市场”的主基调下实现高质量发展，而买房人也将在这一过程中持续享受到政策带来的省钱红利。
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